Em nosso cotidiano estamos sempre nos deparando com novas situações, as quais muitas vezes nos levam a ter que estudar, pesquisar, ensina e executar. E isso não é diferente para as administradoras, advogados e síndicos dos condomínios! A vida condominial é sempre um aprendizado, com novas situações quase todos, principalmente se estivermos falando de grandes condomínios.
Certa vez, um cliente me perguntou: – Dra., pode colocar placa solar no telhado do prédio? Então eu afirmei: – depende de quem está colocando as placas solares, para quem é o benefício, se é para o Condomínio, ou para benefício de apenas um dos moradores, etc. – Estão sendo colocadas pelo pessoal da cobertura, somente para eles! – respondeu o condômino.
Stop! Imagina, é claro que eu não interrompi o indivíduo dessa maneira!(risos) Porém, nesse caso precisamos analisar alguns pontos.
Em que pese, a maioria dos proprietários de cobertura cometer o equívoco de achar que o telhado faz parte de sua propriedade exclusiva, não é o que diz o art.1.331, §2º do CC. O telhado é área comum. Portanto, é uma área que faz parte da fração ideal, proporcionalmente distribuída aos condomínios que ali possuem uma propriedade exclusiva.
Corroborando com o acima exposto, por se tratar de uma área comum, ele é de todos e, em regra, não pode ser utilizado por um único condômino, bem como toda o custo de sua manutenção deve ser rateada entre todos os participantes do condomínio.
Mas voltando para a pergunta inicial, pode o pessoal da cobertura colocar placas solares para o seu único benefício? E neste caso em específico, eles ocupavam 1/4 do espaço, pois a depender do tamanho do imóvel e quantidade de uso de energia dos residentes, tais fatos influenciarão na quantidade de placas, e no caso concreto eram 6 (seis)!
O conflito foi construído, vejamos: um único condômino (pessoal da cobertura), colocando plantas solares para seu único benefício, utilizando, assim, parte da área comum de forma exclusiva. Além disso, seu apartamento com 240m² precisou colocar 6 placas, ocupando quase todo o telhado, não permitindo que as outras 8 unidades (Ed. pequeno e antigo), pudesse também desfrutar da captação de energia solar.
Para dirimir tal questão, é aconselhável que seja feita a convocação para a Assembleia Geral Extraordinária, que pode ser feita pelo síndico ou por 1/4 dos condôminos, para votação a fim de deliberar possível permissão e, ainda, definir quais responsabilidade surgirão de uma eventual permissão.
Eis a solução, conforme o código civil, em seu art. 1.340, as despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve, ou seja, o uso de área comum por uma unidade exclusiva, pode ser permitida desde que o condômino arque com tais despesas de manutenção daquele espaço que está sendo utilizado.
Acerca da possibilidade de todos os condôminos desejarem colocar, porém sem espaço suficiente para as placas, a orientação é que seja feita uma fila, por ordem de chegada. Ademais, é importante lembrar que, antes mesmo de comprar as placas, é importante ser feito um laudo pericial, realizado por um técnico especializado, para fazer o estudo de viabilidade da colocação.
Mas então você deve estar se perguntando: “em assembleia, como fica o quórum mínimo de votação para permitir a colocação?” Primeiro passo é verificar se existe revisão na convenção do condomínio, como a decisão em assembleia pode trazer uma alteração na própria convenção, tendo em vista que estamos mudando a destinação de uma área comum, é aconselhável a utilização do quórum de 2/3 dos condôminos na forma do art. 1.351 do CC.
Este foi um panorama rápido para solucionar um caso condominial, nos “encontramos” no próximo caso! Até mais!
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